Stavební parcela

Při volbě a hodnocení pozemku je zásadní poučka:

Parcelu, okolí domu, obec, část obce, danou lokalitu, sousední zástavbu a sousedy dle vašich představ změnit nelze !
Proto volbě a výběru pozemku je třeba věnovat minimálně stejnou, ale spíše větší pozornost, než výběru vlastního rodinného domu, který vždy lze přizpůsobit, upravit, změnit, opravit, přestavět, přistavět, modernizovat nebo dokonce odstranit a postavit jiný - nový lepší rodinný dům, což s parcelou, okolím domu, obcí, část obce, danou lokalitou, sousední zástavbou a sousedy provést většinou nelze !

Základní informace o parcele - pozemku

Katastrální úřad

  • majetkoprávní vztahy k pozemku
    • zatížení pozemku závazkem – břemenem, vlastnické - majetkoprávní vztahy sousedních pozemků

Odbor územního plánu

/odbor územního rozvoje, příslušný stavební úřad/

  • možnost funkčního využití pozemku (čistě obytné, smíšené, pouze zeleň apod.)
    • Ne každý pozemek - parcela je určena pro výstavbu rodinných domů tzn., že ne na každém pozemku lze postavit cokoli, na některých pozemcích nejde postavit nic, informace o možnosti funkčního pozemku využití je vedle informace o majiteli pozemku a možného zatížení pozemku závazky prioritní informace.
  • procento zastavěnosti parcely
    • Je dáno Územním plánem formou procent nebo formou různých koeficientů, nejčastěji jasným procentem zastavěnosti tzn informací jakou plochu z plochy pozemku lze zastavět, bývá to ale též např. poměr součtu hrubých podlahových ploch domu k celkové ploše parcely, koeficient zeleně (je opakem procenta zastavěnosti) udává jaké % z celkové plochy parcely musí zůstat zelené.
  • výška objektu, podlažnost objektu
    • Rodinný dům může mít 2 nadzemní podlaží a podkroví, přičemž podkroví není přesně specifikováno ale rozumí se, že část podlaží nemá plnohodnotnou světlou výšku, a suterén, jako suterén je považováno podlaží, jehož úroveň podlahy nebo převažující části je níže jak 800 mm pod úrovní terénu. Územním plánem podlažnost nebo výška zástavby v dané lokalitě ale může být omezena – snížena.
  • ochranná pásma (el.kabelů, vzdušné vedení, plynovodů, telekom.kabelů, poddolovaná území apod.)
    • Mohou, aniž by přes pozemek vedly možnost výstavby na pozemku pěkně omezit – hodnota těchto m2 pozemku pochopitelně nemůže být cenou stavební parcel.
  • území se zvláštní ochranou (chráněné krajinné oblasti, památková ochrana apod.)
    • V případě výstavby rodinných domů, jde převážně o chráněné krajinné oblasti, kde k regulativům daným Územním plánem přibudou ještě požadavky správy příslušné chráněné oblasti za účelem ochrany přírody, zachování typického charakteru výstavby v dané lokalitě apod..


Hlavní hodnotící kriteria při výběru pozemku

Lokalita

  • okolní vybavenost - infrastruktura
  • možnost nákupů potravin a věcí denní potřeby
  • dostupnost lékaře
  • zařízení pro volný čas, sport a kulturu
  • vybavenost pro oddych
  • školky, školy,dětská hřiště
  • dostupnost veřejné dopravy
  • dostupnost zeleně
  • možnosti budoucí stavební činnosti v dané lokalitě
  • stávající i možnou budoucí výrobní činnosti v dané lokalitě
  • stávající i možné budoucí znečištění prostředí v dané lokalitě

Pozemek

  • velikost pozemku
    • Velikost parcely je závislá na parcelaci v dané lokalitě, na velikosti domu, který na ní zamýšlíte postavit, parcela pro samostatně stojící rodinný dům by však neměla klesnout pod 600 m2, pochopitelně s velikostí parcely vždy je spojena i starost o nezastavěné plochy. O velikosti parcely rozhoduje i předepsané % zastavěnosti, které obvykle bývá 30% ale může být i nižší.
  • tvar pozemku
    • Za nejoptimálnější tvar pozemku lze považovat obdélník s poměrem stran blížící se poměru 2 : 3 s kratší stranou přiléhající ke komunikaci, šířka parcely by neměla klesnout pod 20 m s ohledem na vzájemné odstupy rodinných domů – min. 7 m a odstupy rodinného domu od společné hranice – 2m.
  • svažitost pozemku
    • Samozřejmě, že nejoptimálnější pozemek je s nulovým či minimálním spádem nejlépe na jih, jihozápad či jihovýchod, v žádném případě to ale neznamená, že na pozemku s velkým spádem nelze stavět. Na takto atypických pozemcích mohou vzniknout zajímavější realizace jak na rovině. Návrh rodinného domu na pozemek s velkým spádem je nutné zpracovat individuálně. Dále je nutné počítat s vyššími náklady na vlastní stavbu rodinného domu.
  • orientace vstupu na pozemek ke světovým stranám
    • Vstup na pozemek - vazba na komunikaci je nejoptimálnější ze severu, dispozice rodinného domu se orientuje na jih - takže rodinný dům je orientován nejen za sluncem ale i do vlastní zahrady, soukromí pobytu na zahradě je zajištěno vlastním domem, který zahradu od veřejné komunikace odděluje. Naopak na sever je snaha pokud možno žádná okna neumisťovat nebo alespoň minimum.
  • geologické a hydrogeologické podmínky
    • Ovlivňují založení objektu, volbu hydroizolace domu, formu likvidace dešťových vod, a v neposlední řadě následnou úpravu a využití pozemku a to především náklady na jejich realizaci.
  • zastíněnost pozemku okolní vzrostlou zelení
    • Nelze podceňovat hned z několika důvodů, nevhodná zastíněnost např. zabraňuje oslunění domu – úbytek pasivních solárních zisků a pozitivní energie, spad listí – zanášení bazénu, okapních žlabů apod, nebezpečí pádu při poryvu větru.
  • regulativy výstavby pro danou lokalitu
    • Jsou dány Územním plánem nebo Územním rozhodnutím a určují především kolik % z celkové plochy pozemku lze domem zastavět, řešení tzv. dopravy v klidu, což znamená: jak je nutné řešit odstavná stání (parkování, garážování) na pozemku, výšku a podlažnost rodinného domu, často bohužel předepisují i podmínky jejchž předepisování je v rozporu se zákonem.
  • možnost připojení na inž. sítě a komunikace
    • Připojení na komunikaci je přímo podmínkou, nejen z hlediska Vašeho přístupu ale i z hlediska dostupnosti (příjezdu hasičů, záchranky apod.) stejně tak nutností je napojení na elektrickou energii, napojení ale na ostatní inženýrské sítě (plyn, voda, splašková kanalizace) nutností – podmínkou není. Neznamená to však, že zásobování vodou či likvidaci splaškové vody není nutné řešit, zásobování vodou v tomto případě je nutno doložit vlastním zdrojem (studnou) včetně doložení, že voda je pitná, likvidaci splaškových vod je možné řešit čističkou odpad. Vod a jejich vypouštění do blízké vodoteče nebo vsakem, pokud ani jedno není realizovatelné je možné likvidaci řešit žumpou, která se bude pravidelně vyvážet, k tomu je třeba dodat potvrzení a souhlas čističky do které se odpadí vody budou vyvážet.
  • zatížení hlukem od okolních činností
    • Jde např. o blízkost frekventované komunikace, což nemusí být pouze silnice ale též železnice, blízkost výrobního podniku, letiště apod.. Zatížení hlukem v lokalitě určené pro bydlení je limitováno na 50 dB od 6,00 hod do 22,00 hod a 40dB v nočních hodinách tj. od 22,00 do 6,00 hod.
  • okolní stávající i budoucí zástavba
    • Stávající okolní zástavba pozemek ovlivní především zastíněním, narušením soukromí, zamezení výhledu jde především o možnost budoucí zástavby, kdy jedna stavba v sousedství z osluněného pozemku s překrásným výhledem a plným soukromím udělá zastíněný pozemek s výhledem do zdi a přímými pohledy na pozemek z několika podlaží.
  • jiné omezující faktory výstavby domu na pozemku

www.arch-krivka.cz

Kam dál?