Objevte vady pozemku dřív, než za ně zaplatíte

Stále více klientů se na nás obrací ohledně poradenství při koupi pozemku pro stavbu rodinného domu. Většinou, když si kupují pozemek od realitní kanceláře nebo od developera. A často jsou rozčarovaní, když se na pozemku objeví problémy, které nečekali.

Podívejte se na nejčastější důvody nemilých překvapení při koupi pozemku. Když je pochopíte, budete se jim moci snáze vyhnout.

Koupě pozemku prostřednictvím realitní kanceláře

Realitky jsou placené za zprostředkování obchodu. Ne za hledaní vad!

Pokud se chystáte koupit si pozemek na stavbu domu, věnujte nyní chvilku tomu, abyste poznali, koho realitní kanceláře při obchodu vlastně zastupují a kdo je pro ně důležitější klient – zda ten, „kdo platí“, tedy kupující, nebo prodávající. Má to velký vliv na to, co pro vás jako pro prodávajícího budou, nebo nebudou, ochotny udělat.

Kdo je pro realitku důležitější. Prodávající, nebo kupující?

Lidé si při koupi nemovitosti většinou myslí, že by realitní kancelář měla víc pracovat pro toho, kdo platí. Bez kupujícího by se přece žádná koupě neuskutečnila, no ne?

Opak je ovšem pravdou. Pro realitní kancelář je mnohem důležitější vztah s prodávajícím, než s kupujícím.

Realitní kancelář totiž vůbec ze všeho nejvíc potřebuje mít co prodávat. Představte si realitku, která nemá co nabízet. Jak dlouho by vydržela. Mohla by si sice dát inzerát „Prodáme výhodně Váši nemovitost“. Jenže na takové inzeráty nikdo nevolá, protože prodávající potřebují mít k realitní kanceláři důvěru, aby jí prodej svěřili. A tu z inzerátu nezískají.

Když má realitka naopak co prodávat, dá inzerát na prodej nemovitosti, vyfotí ji, inzeruje a ona už si nějaké zájemce k sobě přitáhne. Zájemci o koupi se realitní kanceláři shánějí mnohem snáz, než zájemci o prodej. A stejně tak to platí i při prodeji stavebního pozemku.

Prodávající jsou tedy pro fungování realitní kanceláře důležitější, než kupující. Prodávající realitní kancelář potřebuje uspokojit především.

Spolehněte se. Na sebe

Když si vyhlídnete pozemek, nečekejte, že vás budou prodávající nebo realitní kancelář aktivně upozorňovat na problémy, které vás mohou potkat: že se na pozemku možná nebude smět stavět takový dům, jaký si představujete, že tam možná nebudete moct postavit žádný dům, že se nebudete moct jednoduše připojit k vodovodu, kanalizaci, atd.

Ani jedno z toho totiž nemusí představovat vadu pozemku. A proto je na vás, abyste se o případné problémy předem zajímali.

Řešte to důležité. Všechno má své mouchy

Říkáte si možná: „No jo, ale kdo má pořád na něčem hledat nějaké chyby. A kdo tím má trávit čas. To pak nekoupím nikdy nic.“

Skutečně. Z našich zkušeností vyplývá, že jdou někteří kupující při koupi nemovitosti s výhradami snad až příliš daleko. Pošlou realitní kanceláři čtyřicet výhrad, které ke kupované nemovitosti mají, a ta pak jednání raději trochu protahuje, aby se na scéně objevil jiný „pohotovější“ zájemce, a tomu nemovitost prodá.

Jde tedy o to poznat, co je při koupi pozemku skutečně důležité, protože by to zničilo vaši investici nebo hezký pocit z koupě. Nad zbytkem vám doporučujeme mávnout rukou. Nic není perfektní a nemá cenu se trápit maličkostmi.

Koupě pozemku od developera

Abyste dostali, za co zaplatíte

Když si kupujete pozemek od developera, funguje celá věc nejčastěji tak, že v době, kdy sepisujete s developerem rezervační smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní a zaplatíte první významnou část ceny, bývá samotný pozemek ještě jen blátivé pole, ke kterému nevede žádná cesta, vodovod nebo kanalizace. To všechno se bude teprve stavět. Nejspíše však za peníze vybrané od kupujících.

Pokud si však nerezervuje pozemek dostatečné množství lidi, aby se za „vybrané peníze“ dalo vše postavit, nastane problém: příjezdová cesta a inženýrské sítě (vodovod, kanalizace, elektřina atd.) není za co postavit. Nebo ne v původně zamýšlené kvalitě. A tomu se potřebujete vyhnout.

Ani my jsme to nevěděli

Ptáte se, jak jsme na to všechno přišli? Dlouhá léta pracujeme jako hypoteční makléři. Tím jsme získali příležitost účastnit se stovek koupí nemovitostí našich klientů. Mnoho zkušeností jsme také získali tak, že jsme vyřizovali hypotéky klientů na koupi stavebních pozemků v nových lokalitách budovaných developerskými firmami.

Pak jsme si založili vlastní realitní kancelář. Až poté jsme sami pochopili, že je někdy skutečně obtížné „spravedlivě rozsoudit“, do jaké míry má realitní kancelář pracovat pro jednu, nebo druhou stranu. A že i kupující je zodpovědný za své vlastní štěstí.

Takto nabyté zkušenosti nám hodně pomohly, abychom vám mohli při koupi pozemku radit s mnohem většími znalostmi a zkušenostmi.

Sami můžete poznat, kde čekat problémy

Poznat, jaké problémy můžete očekávat, až si pozemek koupíte a budete na něm chtít stavět nový dům, je dobré dřív, než si pozemek koupíte. Vážné problémy a vady nemovitosti vás v lepším případě budou stát statisíce navíc. V horším případě si nebudete na pozemku moci své nové bydlení postavit vůbec.

Inspekce, nebo na vlastní pěst?

Zhruba od roku 2011 je i v České republice možné najmout si při koupi nemovitosti inspektora, abyste odhalili všechny vady nemovitosti, kterou chcete koupit.

Podle našich zkušeností si může i laik „vycvičit oko“, aby poznal, jestli a kde má očekávat problémy, když bude chtít stavět rodinný dům na pozemku, který chce koupit. A pak se můžete rozhodnout, zda inspektora nemovitosti potřebujete, nebo zda můžete věřit vlastnímu odhadu.

Ing. Tomáš Prčík
www.hypotekanastavbu.cz

Kam dál?